欠债2.4万亿,谁会为恒大的窟窿买单?

撰文 | 雁  秋

编辑 | 李信马

题图 | IC Photo

 

最近一段时间,很多人都在关注恒大集团(以下简称 “恒大”)的两个数据2.44万亿(人民币元,下同)的总负债和过去两年8120亿的“净亏损”。

2.44万亿,是恒大截至2022年末的所有负债。这是个什么概念?以2022年各省的GDP来算,恒大的总负债“吃”一个内蒙古还不够,再填进去一个山西省才能勉强填平。中国14亿人,每个人从口袋里掏1700元,才能填得上恒大这个窟窿

8120亿,相当于腾讯、小米、华为、比亚去年净利润之和,比全球首富马斯克今年增加的净资产(6975亿元人民币)还要多。

尽管业界、投资者乃至普通民众对恒大的财务状况之恶劣已有一定预期,但2.4万亿元仍令不少人感到震惊,新单位也随即产生:一恒=2.4万亿元

多年来,恒大都非常“善用”杠杆原理,但最终也为此付出了代价。

恒大「不装了」

7月17日晚,恒大亮出了自己长期不敢示人的账本,一口气披露了包括2021年年报、2022年半年报及2022年年报在内的三份财报。其中两份表报,专业的审计机构看过也出具了“无法发表意见”报告,大概就是“活我干了,我看了,但我无话可说”

根据财报,2022年恒大实现收入2301亿元,净亏损1258亿元,叠加2021年净亏损6862亿元后,合计亏损达到8120亿元相当于过去两每天亏损11亿元。

图源:恒大官网

更令人窒息的是,恒大已经完全被亏损掏空。截止2022年末,恒大负债总额2.4万亿元,现金、现金等价物以及受限制现金,加起来一共也才143.1亿元。

虽然恒大在公告中称,「庞大优质的土地储备,是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础」。截至2022年底,恒大拥有土地储备2.1亿平方米,还参与了79个旧改项目。

不过,这些资产总价值仅为1.84万亿元,根据恒大自己的计算,2022年度净资产约为-5991亿元,重点突出一个「资不抵债」。

图源:恒大官网 

2022年3月21日,恒大开始停牌,按港交所规定,持续停牌18个月就要退市。目前恒大仅剩两个月的时间,复牌的可能性也很渺茫

曾几何时,恒大是中国地产的“门面”。2016年6月,恒大全面超越万科,首次登上中国房地产销售榜榜首。当时恒大资产规模达万亿,年销售规模超过4000亿元,许家印也一度取代了马云、马化腾等互联网大佬,荣登中国首富的宝座。 

然而,2020年监管部门出台了“三道红线”,恒大首当其冲,踩中全部红线。2021年,恒大负债两万亿的消息在坊间传遍,财务危机进一步加剧。2023年5月,恒大在港交所发布公告披露,因到期债务未清偿,收到法院的裁决通知,集团董事局主席许家印成为被执行人。

短短几年时间,恒大从中国地产龙头跌落至如今的“负”可敌国。

钱都去哪儿了

恒大暴雷,人们最关心的是:怎么欠的钱?

房地产的生意模式其实很简单:拿地,盖房,卖房。但问题是,几乎所有的房企,在每一步都「加杠杆」,用别人的钱来办自己的事。恒大为什么负债格外多 ?答案很简单,恒大比其他人更“嚣张”,杠杆加得更猛。 

还是从财报上找原因。2020年底,恒大净资产为3504亿元,到2021年底下滑为-4731亿,蒸发了8000多亿。原因就在2021年年报里——有句看似轻描淡写的话,因自身“会计处理变更”导致以前年度收入调减高达6643亿元。关于“会计处理变更”,恒大是这样解释的:2021年他们更改了收入确认政策——由客户接受物业时点,改为“项目获得竣工证书或者业主占用”。

图源:恒大财报

这小小的标准改动,恒大的合约负债从1857亿猛增到了9743亿元。去年在各地政府支持下,恒大保交楼了大约2000亿合约负债的房子,剩下的有7210多亿。(合约负债:预售制的房地产市场下,老百姓签了合同,交了款,但恒大没交楼,房子还在建设中)

如此巨额的调整令人震惊,为什么会收入计提调减6643亿?这还要从恒大多年来的确认收入体系说起。前面提到,之前恒大的收入确认政策采用的是“由客户接受物业时点”,恒大的房子几乎都是精装交付的,但恒大会在做好外立面、公共区域、绿化后就确认收入,而内部精装至少还需要一年的工期。

彼时,恒大的“御用”审计机构普华永道提前结转收入,将尚有大量工程且未交付的楼盘,提前计提应付工程成本,同时确认存货成本,在项目工程还未完工的情况下完成了会计报表的处理。从账面上看来,恒大收入高、成本低,利润远超竞品。有了漂亮的账本,恒大自然得了到市场更多的信任,撬得动更大的杠杆。

2021年10月,位于松花江北岸的恒大文化旅游康养城项目,多数工地处于停工状态。图源:IC photo 

而且提前确认收入,恒大还可以提前分红。2016年至2020年,恒大累计分红超过900亿,其中在2020年的分红高达557亿,许家印本人的财富也达到了2350亿元,位列胡润中国富豪榜第5名。

但实际上,恒大正在形成巨大的窟窿,这种业务模式不能停下 ,恒大如果不继续拿地,就拿不到贷款做不了项目,现金流可能就此断裂。结果恒大的负债堆得越来越高,却又无法在较快的时间里收回款项,窟窿越来越大。2020年“三道红线”一出台,房地产行业进入低迷期,恒大的现金流一下被扼住喉咙。2021年,恒大“负债两万亿”在坊间传遍。普华永道也被牵连其中,和恒大一起接受了两次的调查。

 除了财务造假这个根源之外,盲目跨界也是导致恒大暴雷的原因之一。在国内头部房企中,恒大在多元化布局方面可以说是走得最远、最“义无反顾”的,像恒大冰泉、恒大粮油、恒大奶粉、恒大新能源汽车等。

多元化的扩张需要大量的资金支持,恒大就靠借贷来满足。不过这些大规模、跨界投资项目,大部分都打了水漂或胎死腹中。比如恒大新能源汽车,投入巨资后恒驰5毫无市场竞争力。截至2023年5月31日,恒驰5仅交付1000辆。 

2023年1月13日,天津,恒驰汽车展示体验中心与展示中的恒驰5。图源:IC photo

谁在为恒大买单 

分析恒大未来结局可能已经没有意义。因为无论结局怎样,最后承担“恶果”的还是金融机构、关联企业和个人。

在恒大2.4万亿负债中,向银行、信托等金融机构的借款是6124亿元,占比25.12%;应付款10023亿元,占比41.12%,主要是欠供应商和建筑商的;合约负债为7210亿元,占恒大集团总负债的比例为29.58%。

由于地产行业长期是先干活后拿钱,恒大一度也是“有头有脸”,只要是许老板开口,就有源源不断的供货商垫资将材料送上门。结果,有的供货商就翻了船,而且翻不回来了。资料显示,广田股份,曾经的建筑装饰一线企业,还未拿到恒大88.7亿元的应收账款,就被申请破产重组;装修企业全筑股份,手里捏着32亿元的恒大应收账款,却面临着退市风险;另外还有索菲亚家居、金螳螂、江山欧派……这些公司都对恒大提起了诉讼,请求还债。

2023年5月24日,重庆市江北区,恒大地产集团。图源:IC photo

江苏盐城的毕先生之前在恒大担任土建监理工程师,主要负责现场施工管理,也包括对供货商的管理。在他看来,那些供货商「跟恒大走的越近的,死的越惨」。

毕先生告诉“垫资的都是想继续合作的,一来觉得有利可图,二来是看中恒大的品牌,广告打得好,所以都认为船不大会沉。”据他回忆,之前有家无锡的单位长期和恒大合作,垫资2.6亿进来,“我当时都惊了,不知道现在有没有破产。”

“房子建这么快,我也是有「贡献」的。”如今回忆起来,毕先生颇有些自嘲的成分在里面,他在2018年选择离开恒大,不是因为钱的原因,就单纯想离开,“对恒大的管理制度和管理方式不苟同,我能感觉这疯狂拿地背后的危机。

更无力的还有几十万购房者。

从年报数据来看,恒大的合同欠款在7200亿元上下,如果按100万一套来计算,那么还有72万个家庭等待入住新房。大家最关心的问题是,买了恒大的房子,还能不能顺利交付

但即使是交付了的业主,也不一定是幸运的。此前有媒体报道,开封的恒大业主打市长热线,投诉小区频繁停电,却被接线员嘲笑“活该买恒大房子”;在河南商丘市恒大珺睿府小区,因施工缓慢,业主“搬砖”自救,事情发酵后,网友一条高赞评论是“恒大,让业主盖楼第一人。”

图源:网页截图 

一位接近房地产人士向表示,大同市一套148平米的恒大精装房,100万没有人买。“现在买恒大的房子就是原罪,不过问题也不是恒大一家有,如果不是刚需谁还愿意买房。”有人成功「脱身」,“人家的目光比较长远,提前出手把恒大的房子卖了,转头买了商铺,照样收租赚钱。”

一位恒大业主孙先生在今年4月份卖掉了手里的房子,他2012年购买了一套位于太原恒大绿洲的住宅,建面95平米,花了60多万。“卖房子没想别的,就是因为当年贷款利息要6.55%,理财收益也接近6%,考虑到资金成本和贷款利息成本,就把房子出了。”这位孙先生对于恒大负债情况没有特别了解过,如今看来倒有种「幸免于难」的感觉。

房地产的一粒沙,到了个人头上,都是一座山。有人说,为了保护债主和购房者的利益,恒大也不能破产,这个坑最终一定会有解决的办法。据财联社报道,7月24日下午5时,许家印还组织召开了恒大保交楼会议,会议持续了半个多小时。

但实际上,恒大在地产方面还能继续做事的人也不多了 。截至2022年12月31日,恒大共有员工102910人。这10万人里,有4000多人是恒大汽车的员工,7.21万人为恒大物业的员工,至于老本行的地产开发,仅剩2.6万人。

有不少恒大员工「不是不想走,而是走不了」。毕先生记得两年前,为缓解现金流压力,恒大推出了恒大理财App,大部分员工都被指派了“投资任务”——领导要买1000万,次一级的要买600万,中层领导48万,普通员工18万。不买就罚款,降级,扣钱。为了完成“任务”,各个分公司内部还要PK,倒数的还要做检讨。

2022年年底,恒大财富宣布,要把之前承诺每个月兑付给投资者的8000元,下调至每人每月2000元。如果一个恒大员工买了50万的理财,拿回本金的时间从原来的5年延长到了了20.8年。但这个方案也仅仅执行了半年的时间,今年5月31日,恒大财富又发布公告,表示“因公司资金回笼情况不理想......无法按原标准兑付”,甚至没有给出新的兑付方案,算是彻底将“自己人”套牢了。

图源:微信截图

没钱、没人,也没有信心,负债反而越来越多,这就是当下的恒大。随着年报发布 恒大的亏损和债务就摆在明面上,目前既没有大额的现金流进入改善局面,恒大又无法获得银行融资及第三方的支持,还要面临高额的支出。

如果没有奇迹发生,那么恒大,大抵是真的不行了。

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