松绑后的北京“五一”楼市：新房成交量增两成、改善需求加速释放
界面新闻记者 |白帆
4月30日北京楼市出台重磅松绑政策，五一看房热度有所提升，但购房者的观望情绪仍在。
新房市场是今年五一假期的一大看点，带看量和成交量均高于去年五一假期。根据中指研究院的数据，五一假期（5月1日-5月5日）期间北京新建商品房合计成交面积为1.65万平方米，较去年五一假期（4月29日-5月3日）增长了19%。但成交面积不及深圳、广州、上海等一线城市。
诸葛数据研究中心整理的数据也显示，在限购政策松动的带动下，购房需求逐步释放，今年五一假期期间，北京新房成交量同比涨超20%，同时北京也是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比，北京等多数城市仍处于低温运行阶段，其中北京降幅为41.25%，成交复苏待进一步改善。
二手房方面，中原地产监测数据显示，2024年5月1日至5日网签量分别为5套、16套、9套、12套和13套，上年同期则分别为11套、17套、25套、352套和550套。
界面新闻了解到，今年五一假期期间，北京的新楼盘纷纷推出了各种抽奖、到访礼、认购礼以及特价房等各种营销方式，吸引购房者参与。与此同时，4月30日北京新出台的楼市限购松绑政策主要利好五环外新房，这是北京时隔13年优化限购政策，主要是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标。根据中指数据，北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右。
花式营销和政策利好在一定程度上促成了新房的交易，但市场分化也比较明显。中指研究院的分析报告显示，从市场反馈来看，五一假期期间五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加了20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等区域市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。
从北京链家三方协议成交情况来看，今年五一假期相较去年五一假期成交增长近四成，带看数据也有近似幅度的增长。
北京链家研究院院长高原分析称，相较普通周末与2023年五一假期，本年度五一假期市场活力增强主要有两方面原因，一方面北京4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求，客户咨询量显著增长；另一方面是2023年五一假期前后，北京市多次遭遇沙尘天气，使得客户外出看房热情降低。
改善性住房也是购房者关注的重点。从五一期间链家三方协议成交来看，144平米以上住房销售增长55.6%，高于同期144平米以下住房38.4%的销售增幅，这体现出长期需求改变叠加政策利好，改善性需求释放显著加快的趋势。
高原认为，目前，住房市场供求关系已发生重大转变，居民住房需求从解决“有没有”去购买刚性住房，向解决“好不好”而购置改善性住房、优化自身居住条件转变，这一趋势近年来逐年增强。去年以来出台的“个人所得税退税”、“认房不认贷”、“二套首付降低”、“普宅标准修订”等政策，均属于面向改善性群体的利好政策。
近年来北京市改善性住房供给多集中于五环外地域，五环外交易热度与占比具有长期增长趋势。北京链家研究院的数据显示，经北京链家成交的五环外二手住房占到全市的40.3%，相较去年同期33.9%、今年4月平均35.8%的水平，五环外成交比重显著提高。“430政策”调整进一步强化了这一趋势，使得五环外的副中心与平原新城成交热度增长更为显著。
“综合来看，五一期间市场温和回暖，一方面是市场自身的需求加速释放，另一方面也是政策贴合市场形势，护航引导的良性结果。”高原称。
当下，北京楼市正在动态调整的过程中，尤其在4月30日中共中央政治局会议提出“要继续坚持因城施策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等指导思想，将楼市“去库存”提到了关键位置。多个业内分析机构认为，接下来包括北京在内的各城市楼市政策也将围绕“去库存”展开。
根据麦田房产数据统计，4月份二手房价格继续下降，其中北京二手房（麦田覆盖区域）挂牌均价环比上月下降0.5%。二手房挂牌量方面，4月份二手房在售房源量和上月相比下降1.8%，新增挂牌量和3月份相比也明显减少。
麦田房产分析认为，当前北京二手房市场挂牌量仍处于历史高位，按当前的成交速度，二手房去化周期超过1年，市场仍处于供大于求的状态。另外，“小阳春”激活的置换需求在4月逐渐入市，市场需求在5月份将回归常态，再加上很多业主价格上进一步让步的空间变小，预计5月份买卖双方的价格博弈将更加激烈。