西安全面取消限购 加大对二手房盘活支持力度
证券时报记者 刘灿邦
时隔近8个月，西安楼市再迎新政。5月9日，陕西省西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。其中提到，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
去年9月，在西安市住建局召开的促进房地产市场平稳健康发展工作会议上提到，进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购，全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策等内容。也就是说，从去年9月起，西安仅二环内仍维持限购。
此番《通知》出台的背景是，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进西安市房地产市场平稳健康发展。
《通知》主要涉及十个方面。具体而言，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格；结合不同区位、不同住房产品调整优化商品住房项目停车位规划配比，商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案。
此外，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。
《通知》提出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。
允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。
同时，建立健全西安市房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。科学计算企业相关费用，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
《通知》还提出，首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
此外，鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。健全完善房屋交付质量回访和投诉处理机制，杜绝降标减配、擅自变更规划等违法违规行为，不断提升交付满意度。
在不少西安当地房地产从业人士看来，全面取消限购是必然趋势。但对于新政的影响却观点不一。一名新房销售向记者表示，由于之前的限购只考核购房者二环内套数，并不关注其二环外的房产，因此新政影响不大。但另一名新房销售则认为，取消限购后，拥有购房资格的客户增加，有可能继续推涨房价。
就新政本身而言，易居研究院研究总监严跃进向记者分析，成都、杭州、西安等城市全面取消限购，意味着各地深入落实中央会议精神，也意味着5月份大尺度的政策宽松潮已经到来，各地要做好政策跟踪和系统研判。
严跃进表示，西安政策具有很多创新性，尤其是在自持物业可以出售、鼓励企业收购二手房并进行微改造、优化投诉机制等方面都是其他城市没有提及的。此外，二手房盘活的提法非常多，无论是对以旧换新的政策优化，还是对二手房的盘活和支持，西安都有比较多的政策表述。“这说明找到了问题的关键，即盘活二手房是市场活跃的来源点和起点。”
他还提出，西安政策对于后续市场提振具有非常好的启发。随着各类政策持续优化，政策面更为宽松的环境正逐渐形成，5月份是全面全力全方位去库存的关键月，要积极吸收和消化西安政策，持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场的活跃和高质量发展。